Zamiana mieszkania w Polsce na mieszkanie w innym kraju UE

Gdzie sporządza się akt - reguła miejsca położenia nieruchomości

W obrocie krajowym forma czynności prawnej może podlegać prawu miejsca jej dokonania - to ułatwienie znane w prawie prywatnym międzynarodowym. Polska ustawa wprost je jednak wyłącza, gdy chodzi o rozporządzenie nieruchomością.

Art. 25 ust. 1-2 ustawy Prawo prywatne międzynarodowe

Forma czynności prawnej podlega prawu właściwemu dla tej czynności. Wystarczy jednak zachowanie formy przewidzianej przez prawo państwa, w którym czynność zostaje dokonana. Jeżeli umowę zawierają osoby znajdujące się w chwili złożenia oświadczeń woli w różnych państwach, wystarczy wówczas zachowanie formy przewidzianej dla tej czynności przez prawo jednego z tych państw. Przepisu ust. 1 zdanie drugie i trzecie nie stosuje się do rozporządzeń dotyczących nieruchomości [...].

Innymi słowy: dla mieszkania położonego w Polsce zawsze obowiązuje polska forma - akt notarialny sporządzony przez polskiego notariusza, zgodnie z art. 158 Kodeksu cywilnego (patrz nasz poprzedni artykuł o kontekście prawnym zamiany w Polsce). Nie da się tego zastąpić aktem sporządzonym za granicą, nawet jeśli obowiązywałaby tam analogiczna forma. Dokładnie odwrotnie jest z mieszkaniem położonym za granicą - o formie jego zbycia decyduje wyłącznie prawo państwa, w którym leży (tzw. lex rei sitae), a nie prawo polskie ani wola stron.

Czy zagraniczne akty są „równoważne” polskiemu

Z powyższego wynika praktyczna konsekwencja: przy zamianie transgranicznej nie ma jednego wspólnego aktu obejmującego oba mieszkania. Powstają dwie odrębne umowy przenoszące własność - każda zawarta w formie wymaganej przez prawo kraju położenia danej nieruchomości, zwykle w tym samym dniu i z odwołaniem się nawzajem do siebie, tak by całość ekonomicznie stanowiła jedną transakcję zamiany. Akt notarialny sporządzony w innym państwie członkowskim UE, dotyczący tamtejszej nieruchomości, jest w pełni skuteczny i stanowi tam podstawę wpisu do lokalnego rejestru - ale sam z siebie nie przenosi własności polskiego mieszkania i nie zastąpi wpisu do polskiej księgi wieczystej. Do ujawnienia zmiany właściciela w polskiej księdze wieczystej wciąż potrzebny jest polski akt notarialny, bo to on korzysta z domniemania zgodności wpisu ze stanem rzeczywistym.

Art. 3 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece

Domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym.

W jakim języku sporządza się akt

Polski notariusz prowadzi czynności notarialne po polsku. Jeśli druga strona zamiany nie zna języka polskiego, nie oznacza to przeszkody - notariusz ma obowiązek przetłumaczyć jej akt osobiście albo skorzystać z pomocy tłumacza przysięgłego.

Art. 87 § 1 pkt 1 ustawy Prawo o notariacie

Jeżeli osoba biorąca udział w czynnościach nie zna języka polskiego i do czynności nie jest dołączony przekład na inny znany tej osobie język, notariusz powinien przetłumaczyć akt lub inny dokument osobiście albo przy pomocy tłumacza.

Sam akt pozostaje jednak dokumentem w języku polskim - obcojęzyczny jest wyłącznie przekład dla strony. Analogicznie akt dotyczący mieszkania za granicą będzie sporządzony w języku urzędowym tamtego kraju; do złożenia go w polskim sądzie wieczystoksięgowym (np. jako załącznik wyjaśniający pochodzenie środków na dopłatę) będzie potrzebne tłumaczenie przysięgłe na język polski.

Nabycie polskiego mieszkania przez obywatela innego kraju UE

Dobra wiadomość dla stron zamiany: obywatele państw UE, EOG i Szwajcarii nie potrzebują żadnego zezwolenia na nabycie polskiej nieruchomości - a i tak samodzielny lokal mieszkalny jest zwolniony z obowiązku uzyskania zezwolenia dla każdego cudzoziemca, niezależnie od obywatelstwa.

Art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

Nie wymaga uzyskania zezwolenia, z zastrzeżeniem ust. 3: nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Zastrzeżenie z ust. 3 tego artykułu wyłącza to zwolnienie dla nieruchomości w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych powyżej 1 ha - w praktyce zamiany mieszkania w mieście to nie dotyczy. Inaczej jest, gdy w zamian wchodzi dom jednorodzinny z działką - tu obywatele UE/EOG korzystają z ogólnego zwolnienia z zezwolenia, natomiast w pierwszych latach po akcesji danego państwa do UE obowiązywały okresy przejściowe na nieruchomości rolne i „drugie domy”, które dziś już wygasły dla wszystkich dotychczasowych członków UE.

Dopłata - w jakiej walucie

Strony mogą swobodnie umówić się, że dopłata wyrównująca różnicę wartości obu mieszkań zostanie zapisana w akcie w euro czy innej walucie obcej - zasada swobody umów na to pozwala. Polskie prawo zawiera jednak regułę ułatwiającą rozliczenie, gdy zobowiązanie ma być wykonane w Polsce.

Art. 358 § 1-2 Kodeksu cywilnego

Jeżeli przedmiotem zobowiązania podlegającego wykonaniu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest suma pieniężna wyrażona w walucie obcej, dłużnik może spełnić świadczenie w walucie polskiej, chyba że ustawa, orzeczenie sądowe będące źródłem zobowiązania lub czynność prawna zastrzega spełnienie świadczenia wyłącznie w walucie obcej. Wartość waluty obcej określa się według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z dnia wymagalności roszczenia, chyba że ustawa, orzeczenie sądowe lub czynność prawna zastrzega inaczej.

Jeśli więc akt nie zastrzeże wyraźnie zapłaty wyłącznie w walucie obcej, dopłatę można rozliczyć w złotówkach po kursie średnim NBP z dnia wymagalności. Niezależnie od waluty ustalonej przez strony, polski urząd skarbowy do wyliczenia podatku i tak przyjmie równowartość w złotych według wartości rynkowej z dnia dokonania czynności.

Podatek PCC także przy zamianie transgranicznej

Fakt, że jedno z mieszkań leży za granicą, nie zwalnia z polskiego podatku od czynności cywilnoprawnych - wystarczy, że choć jedna z zamienianych nieruchomości znajduje się w Polsce.

Art. 1 ust. 4a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych

Umowa zamiany podlega także podatkowi, jeżeli co najmniej jedna z rzeczy znajduje się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub jedno z praw majątkowych jest wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Podstawą opodatkowania - tak jak przy zamianie krajowej - jest różnica wartości rynkowych obu lokali, a nie ich suma. Podatek pobiera i odprowadza polski notariusz przy akcie dotyczącym polskiego mieszkania; z podatkiem czy opłatą należną w drugim kraju rozlicza tamtejszy notariusz lub urząd, według miejscowych przepisów.