Zamiana mieszkania w Polsce na mieszkanie na Ukrainie

Czy obywatel Ukrainy może nabyć mieszkanie w Polsce

To pierwsze pytanie, jakie się pojawia - i odpowiedź jest prostsza, niż mogłoby się wydawać. Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce co do zasady wymaga zezwolenia ministra właściwego do spraw wewnętrznych.

Art. 1 ust. 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

Nabycie nieruchomości przez cudzoziemca wymaga zezwolenia. Zezwolenie jest wydawane, w drodze decyzji administracyjnej, przez ministra właściwego do spraw wewnętrznych, jeżeli [...].

Ustawa przewiduje jednak wyjątek, który akurat dla zamiany mieszkania jest kluczowy - i dotyczy każdego cudzoziemca, bez względu na obywatelstwo, a więc obejmuje też obywateli Ukrainy.

Art. 8 ust. 1 pkt 1 ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców

Nie wymaga uzyskania zezwolenia, z zastrzeżeniem ust. 3: nabycie samodzielnego lokalu mieszkalnego w rozumieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Zwolnienie to - w przeciwieństwie do zwolnień z ust. 2 tego artykułu - nie jest zastrzeżone dla obywateli UE czy EOG. Obywatel Ukrainy zamieniający się mieszkaniem na polskie mieszkanie (odrębną nieruchomość lokalową) nie musi więc występować o żadne zezwolenie - inaczej niż przy nabyciu domu jednorodzinnego z działką, gdzie zezwolenie pozostaje wymagane, chyba że zastosowanie znajdzie inny wyjątek z tego samego artykułu (np. 5-letni pobyt stały w Polsce czy prawo do dziedziczenia ustawowego po drugiej stronie umowy).

Forma aktu - dwa akty, dwa systemy prawne

Podobnie jak przy zamianie w obrębie UE, także tutaj obowiązuje zasada, że forma rozporządzenia nieruchomością podlega prawu państwa jej położenia, bez możliwości zastąpienia jej inną formą uzgodnioną przez strony.

Art. 25 ust. 1-2 ustawy Prawo prywatne międzynarodowe

Forma czynności prawnej podlega prawu właściwemu dla tej czynności. Wystarczy jednak zachowanie formy przewidzianej przez prawo państwa, w którym czynność zostaje dokonana [...]. Przepisu ust. 1 zdanie drugie i trzecie nie stosuje się do rozporządzeń dotyczących nieruchomości [...].

W praktyce oznacza to dwa odrębne akty: polskie mieszkanie zmienia właściciela wyłącznie w formie polskiego aktu notarialnego (art. 158 Kodeksu cywilnego), a mieszkanie na Ukrainie - w formie wymaganej prawem ukraińskim, które dla nieruchomości również przewiduje formę notarialną. Żaden z tych aktów nie zastępuje drugiego; są to dwie powiązane, ale prawnie osobne czynności.

Czy istnieje umowa międzypaństwowa, która to reguluje

Polskę i Ukrainę łączy dwustronna umowa o pomocy prawnej i stosunkach prawnych w sprawach cywilnych i karnych, podpisana w Kijowie 24 maja 1993 r. (ratyfikowana i ogłoszona w Dz. U. z 1994 r. Nr 96, poz. 465). Reguluje ona przede wszystkim kwestie proceduralne między oboma państwami - uznawanie orzeczeń, wzajemne doręczenia pism, zakres pomocy prawnej organów obu krajów oraz normy kolizyjne dla niektórych spraw rodzinnych i spadkowych. Nie zawiera ona jednak szczególnych przepisów dotyczących samej umowy zamiany nieruchomości ani nie zastępuje reguły z art. 25 Prawa prywatnego międzynarodowego - do formy i skutków przeniesienia własności mieszkania stosuje się zatem te same ogólne zasady kolizyjne, co przy transakcji z jakimkolwiek innym państwem spoza UE. Oba kraje są też stronami konwencji haskiej znoszącej wymóg legalizacji zagranicznych dokumentów urzędowych - dzięki niej ukraiński dokument potwierdzający np. stan prawny nieruchomości może zostać opatrzony apostille zamiast przechodzić pełną legalizację konsularną, co upraszcza jego przedłożenie w Polsce po sporządzeniu tłumaczenia przysięgłego.

Podatek PCC i dopłata

Tak jak przy każdej zamianie, w której choć jedna nieruchomość leży w Polsce, transakcja podlega polskiemu podatkowi od czynności cywilnoprawnych.

Art. 1 ust. 4a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych

Umowa zamiany podlega także podatkowi, jeżeli co najmniej jedna z rzeczy znajduje się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub jedno z praw majątkowych jest wykonywane na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej.

Podstawą jest - jak zawsze przy zamianie lokalu mieszkalnego na lokal mieszkalny - różnica wartości rynkowych obu mieszkań, a podatek pobiera polski notariusz sporządzający akt dotyczący polskiej nieruchomości. Dopłatę strony mogą ustalić w dowolnej walucie (złoty, hrywna, euro czy dolar), ale jeśli zobowiązanie ma być wykonane w Polsce i akt nie zastrzega wyłącznie waluty obcej, dłużnik może ją spłacić w złotych po średnim kursie NBP z dnia wymagalności.

Art. 358 § 1-2 Kodeksu cywilnego

Jeżeli przedmiotem zobowiązania podlegającego wykonaniu na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest suma pieniężna wyrażona w walucie obcej, dłużnik może spełnić świadczenie w walucie polskiej, chyba że ustawa, orzeczenie sądowe będące źródłem zobowiązania lub czynność prawna zastrzega spełnienie świadczenia wyłącznie w walucie obcej. Wartość waluty obcej określa się według kursu średniego ogłaszanego przez Narodowy Bank Polski z dnia wymagalności roszczenia [...].

Wartość ukraińskiej nieruchomości do celów polskiego PCC i tak zostanie przeliczona na złote według wartości rynkowej z dnia dokonania czynności - niezależnie od waluty, w jakiej strony zapisały cenę w akcie.