03-01-2024
Mieszkanie - sprzedaż czy zamiana?
- Zmiana mieszkania wiąże się zwykle ze sprzedażą posiadanego lokalu oraz jednoczestym poszukiwaniem i kupnem innego. Jest to czasochłonne i skomplikowane, tymczasem, o czym wiele osób zapomina, można to zrobić za pomocą umowy zamiany - która jest tak samo wiążąca chroniona prawnie, jak umowa kupna-sprzedaży.
- Na zamianę lokalu mogą zdecydować się osoby, które potrzebują większego bądź mniejszego mieszkania, niż dotychczas zajmowane, a także gdy planują przeprowadzkę w bardziej dogodną lokalizację. Zamiana mieszkania może dotyczyć na przykład osoby starszej, która obecnie mieszka sama i nie potrzebuje kilku pokoi albo przeciwnie - młodej rodziny, w której pojawiają się dzieci i potrzeby lokalowe wzrastają. Taka zamiana może też być korzystna, jeśli ktoś planuje podjęcie pracy w innym mieście lub pragnie przeprowadzić się bliżej rodziny.
- W tych i podobnych sytuacjach zamiana mieszkania może być rozwiązaniem znacznie korzystniejszym, niż sprzedaż jednego lokalu i kupno innego. Poniżej prezentujemy podstawowe różnice pomiędzy tymi dwiema możliwościami.
Wysiłek
- Właściciel lokalu czasem latami męczy się w miejscu niedopasowanym do potrzeb, ponieważ sprzedaż i kupno mieszkania to przedsięwzięcie mogące przytłoczyć. Z tego powodu decyzja bywa odkładana w czasie. Tymczasem zamiana jest łatwiejsza i choć także wymaga podjęcia ważnych decyzji, to jednak jest przy niej o połowę mniej pracy.
Koszty notarialne
- Dokonując zamiany mieszkania trzeba będzie ponieść koszty notarialne tylko raz, ponieważ zawieramy jedną umowę (zamiany), zamiast dwóch (sprzedaży oraz kupna). Sporządzamy jeden akt notarialny, opłatę również ponosimy jednorazowo. Warto nadmienić, że opłaty takie bywają niebagatelne, tak więc jest to widoczna oszczędność. Prócz pieniędzy oszczędzamy również czas potrzebny na umówienie się do notariusza, oczekiwanie na dogodny termin i oczywiście ten spędzony w kancelarii. Jak widać, zamiana lokalu mieszkalnego jest w tym przypadku opcją mniej wymagającą.
Koszt lokalu tymczasowego
- Sprzedając dom lub mieszkanie, a następnie kupując nowe, musimy liczyć się z koniecznością wyprowadzki ze sprzedanego lokalu, zanim będzie można wprowadzić się do nowego. Pociąga to za sobą konieczność znalezienia miejsca do zamieszkania - i przechowania rzeczy - na czas potrzebny do znalezienia i przystosowania nowego lokum. Trzeba więc ponieść koszt najmu mieszkania. Zamiana mieszkania na dom lub na inne mieszkanie oznacza, że nabywamy prawo do nowego lokalu z chwilą zbycia poprzedniego - możemy się od razu przeprowadzać. Umowa zamiany lokalu gwarantuje, że nie zostaniemy tymczasowo bez mieszkania.
Przeprowadzka
- W sytuacji, gdy osoba sprzedająca mieszkanie musi czekać na zakup nowego, pojawia się konieczność dwukrotnej przeprowadzki - najpierw do wynajętego lokalu i eventualnie do magazynu na rzeczy, a następnie do nowo kupionego mieszkania. Zamiana jest pod tym względem bardziej korzystna, bowiem - o ile nowy lokal nie będzie gruntownie remontowany - można przeprowadzić się od razu w miejsce docelowe. Zmniejsza to koszt przeprowadzki oraz oszczędza czas potrzebny na jej realizację (pakowanie, przewiezienie rzeczy i rozpakowanie rzeczy).
Koszt nabycia nowego mieszkania
- W przypadku zamiany lokalu na większy konieczna jest oczywiście dopłata, kwota ta jest jednak dużo mniejsza, niż potrzebna na zakup nowego mieszkania. Może to być odpowiedź na częste pytanie, jak kupić mieszkanie bez kredytu lub jak sfinansować zakup domu bez dużej zdolności kredytowej. Suma, jaką musimy dysponować, powinna odpowiadać różnicy w wartości lokali.
- W ciągu ostatnich dwóch lat koszty kredytów ze zmiennym oprocentowaniem znacznie wzrosły. Jeszcze we wrześniu 2021 WIBOR 3M (czyli wysokość oprocentowania pożyczki międzybankowej na trzy miesiące) wynosił 0,21%, podczas gdy w grudniu 2023 wzrósł już do 5,86%. Oznacza to, że rata kredytu wzrosła aż o 5,65%. Nic dziwnego, że coraz mniej Polaków może sobie pozwolić na kupno wymarzonych czterech ścian.
- Dla wielu osób, które nie chcą lub nie mogą wziąć kredytu na zakup mieszkania, zamiana będzie dobrym rozwiązaniem. Jeśli nawet będą one brały kredyt na dopłatę do zamiany lokali, będzie on mniejszy, a więc łatwiejszy zarówno do uzyskania, jak i do spłacenia. W tym przypadku ponownie okazuje się, że zamiana jest korzystniejszym rozwiązaniem.
- Po stronie minusów trzeba zauważyć, że czasem poszukiwanie mieszkania lub domu do zamiany trwa długo - związane jest to między innymi z niską popularnością takich transakcji. O ile w latach dziewięćdziesiątych XX wieku zamiana mieszkań była praktykowana powszechnie, o tyle w ostatnich dziesięcioleciach zdarza się to rzadziej. A szkoda, bo zamiana mieszkania na dom, domu na mieszkanie lub mieszkania na mieszkanie jest naprawdę świetnym rozwiązaniem - szczególnie w sytuacji, gdy lokale są drogie, a kredyty trudne do uzyskania.
- Powrót do zamiany jako sposobu na zyskanie nowego lokum może być teraz łatwiejszy, niż kiedykolwiek, a to dzięki portalom internetowym takim jak zamianeo.pl. Dzięki algorytmom portalu i szczegółowej ankiecie dla użytkownika znalezienie odpowiedniego kontrahenta staje się o wiele prostsze.
Olga Machuta-Rakowska